화성 동탄 영천동 근린상가 1층 수익형 반값경매 5회유찰 권리분석 2024타경12797

사건개요
· 소재지: 경기도 화성시 영천동 동탄기흥로 614, 더퍼스트타워투 1층140호
· 물건종류: 근린상가 (1층)
· 토지면적: 9.80평 (약 32.4㎡)
· 건물면적: 31.46평 (약 104.0㎡)
· 감정가: 1,316,000,000원
· 최저매각가: 221,180,000원 (감정가 대비 약 16.8%)
· 유찰횟수: 5회
· 매각기일: 2026년 7월 3일 (입찰 4일 전 기준)
· 법원: 수원지방법원
· 사건번호: 2024타경12797

확인된 물건 정보
해당 물건은 화성시 동탄신도시 내 영천동에 위치한 '더퍼스트타워투' 상가건물의 1층 140호입니다. 동탄기흥로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 주변으로 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 지역입니다. 건물 자체는 지상 10층 규모로 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 복합 상가입니다. 1층 상가로 로얄층에 해당하며, 코너 위치 여부는 현장 확인이 필요합니다. 감정가 13억 원 대비 최저매각가 2억 2천만 원대까지 하락한 점은 눈여겨볼 만합니다. 다만 5회 유찰되었으므로 추가 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

입지 확인 포인트
동탄기흥로는 동탄신도시의 주요 간선도로로, 인근에 동탄역(수서행 KTX, GTX 등)이 위치해 대중교통 접근성이 우수합니다. 도보권 내에 대규모 아파트 단지(영천동, 반송동 일대)가 형성되어 있어 배후 상권이 풍부합니다. 주변 편의시설로는 대형마트, 백화점, 병원, 학원가 등이 자리 잡고 있어 상가 운영에 유리한 환경입니다. 다만 현재 상권 공실률과 유동인구는 반드시 시간대별 현장 방문을 통해 확인해야 합니다. 특히 1층 상가의 경우 진입성과 시인성이 중요하므로 실제 도로 전면폭과 보행자 흐름을 면밀히 조사하시기 바랍니다.

권리분석 확인 포인트
본 물건은 경매 진행 중이므로 권리분석이 매우 중요합니다. 말소기준권리는 근저당권 등으로 추정되나, 원문에 임차인이나 점유자 정보가 명시되지 않았습니다. 따라서 현재 점유 상황과 임대차계약 여부를 법원 경매기록 및 등기사항전부증명서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 있다면 대항력과 우선변제권, 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 관리비 체납 여부, 미납 국세·지방세 등 말소되지 않는 채권도 점검해야 합니다. 이 물건은 5회 유찰로 최저가가 낮아졌지만, 이면에 숨겨진 권리 변동이나 대위변제 위험이 있을 수 있으므로 경매 전문가의 권리분석을 받으시길 권장합니다.

입찰 전 점검사항
1. 현장 방문: 해당 호실의 실제 사용 상태와 구조, 전기/수도/가스 시설, 누수나 하자 여부를 직접 확인하세요. 공실인지, 영업 중인지도 중요합니다.
2. 등기부등본(갑·을구) 열람: 말소기준권리, 가압류, 압류, 지상권 등 설정 현황을 파악하세요.
3. 경매기록 열람: 법원 사이트에서 진행상황, 매각물건명세서, 현황조사보고서 등을 다운로드해 점검하세요.
4. 임차인 확인: 점유자가 있다면 대항력 요건(전입신고, 확정일자, 점유)을 확인하고, 보증금과 차임 수준을 파악하세요.
5. 관리비 및 제세공과금: 관리사무소에 문의해 미납 관리비와 연체 여부를 확인하세요.
6. 인근 시세 비교: 동일 건물 또는 주변 상가의 전세·매매 시세를 조사해 적정 입찰가를 산정하세요.
7. 명도 가능성: 만약 임차인이 배당을 받지 못하거나 소유권 이전 후에도 점유를 계속하려 한다면 명도 소송이 필요할 수 있습니다. 이에 대한 시간과 비용을 고려하세요.

리스크 점검 문단
경매 물건은 낙찰 후 소유권 이전까지 시간이 소요되며, 말소기준권리 외의 채권이나 가처분이 존재할 경우 지연될 수 있습니다. 대위변제나 권리변동이 발생하면 추가 비용이 들 수도 있습니다. 또한 임차인이나 무단 점유자가 있는 경우 명도가 원활하지 않으면 실제 사용까지 오랜 기간이 걸릴 수 있습니다. 관리비 체납액이 상당할 경우 승계해야 할 수도 있습니다. 모든 권리관계와 현황은 등기부와 법원 자료만으로 100% 파악하기 어려우므로, 전문가의 검토와 상담을 통해 리스크를 최소화하시기 바랍니다.