인천 계양구 작전동 어반스카이 오피스텔 6회유찰 급매 권리분석 입찰전점검 2025타경509272

사건개요
· 사건번호: 2025타경509272
· 물건종류: 오피스텔
· 소재지: 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 14층1402호
· 토지면적: 5.40평 (약 17.85㎡)
· 건물면적: 20.95평 (약 69.26㎡)
· 용도: 오피스텔 (14층 중 14층)
· 감정가: 249,000,000원
· 최저가: 29,293,000원 (감정가 대비 약 11.8%)
· 유찰횟수: 6회
· 매각기일: 2026년 7월 1일
· 법원: 인천지방법원

확인된 물건 정보
해당 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 '어반스카이' 아파트형 오피스텔 14층에 있습니다. 총 3개 동 중 3동이며, 14층 고층으로 조망과 채광이 양호할 가능성이 있습니다. 건물은 2005년경 사용승인된 비교적 노후화되지 않은 구조로, 주변은 원룸 및 오피스텔이 밀집된 주거 혼합 상권입니다. 감정가 2억 4,900만 원 대비 최저가가 2,900만 원대로 6회 유찰로 인해 감정가의 12% 수준까지 하락한 상태입니다. 이는 시세 대비 현저히 낮은 가격으로, 자금 여력이 있는 투자자에게는 매력적인 진입 가격이 될 수 있습니다. 다만 임차권등기가 기재되어 있어 실제 권리 관계를 정밀히 확인해야 합니다.

입지 확인 포인트
인천 계양구 작전동은 지하철 1호선 작전역과 가까운 역세권 지역으로 알려져 있으나, 본 물건의 정확한 역과의 거리와 도보 시간은 현장 확인이 필요합니다. 주변에는 계양구청, 전통시장, 편의점, 음식점 등 생활 인프라가 골고루 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준히 존재하는 지역입니다. 또한 인천국제공항고속도로와 경인고속도로 진입이 용이해 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 다만 오피스텔 단지의 주차장 협소 여부와 층간 소음 여부는 실제 방문 시 확인하시길 권장합니다.

권리분석 확인 포인트
해당 물건의 권리분석에서 가장 중요한 변수는 '임차권등기'입니다. 원문에 임차권등기가 명시되어 있으므로, 이 임차권이 말소기준권리보다 우선하는지, 대항력 있는 임차인인지, 보증금과 차임이 얼마인지, 전입일과 확정일자 일자가 언제인지 반드시 등기부등본을 열람하여 확인해야 합니다. 임차권등기가 설정되어 있다면 낙찰 후 명도 과정에서 추가 비용과 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 또한 해당 임차인이 실제로 거주 중인지, 관리비 체납은 없는지도 점검해야 합니다. 이 외에도 근저당권, 압류, 가압류 등 다른 권리는 말소기준권리로 처리될 수 있으나, 임차권등기가 확정일자를 갖추고 있다면 대항력에 따라 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 따라서 권리분석은 전문가의 도움을 받아 정밀하게 진행하시기 바랍니다.

입찰 전 점검사항
입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태를 확인해야 합니다. 14층 고층이라는 점에서 공실 여부, 내부 마감 상태, 하자, 누수, 곰팡이, 관리 상태 등을 점검해야 합니다. 또한 공용 부분과 전유 부분의 면적이 등기부와 일치하는지, 전용률은 어느 정도인지도 확인이 필요합니다. 건물 관리사무소를 방문하여 관리비 체납 내역, 주차 규정, 층간 소음 민원 등 관리 품질을 사전에 파악하는 것이 좋습니다. 매각기일은 2026년 7월 1일로, 입찰 전까지 최신 등기부등본, 현황조사서, 법원 경매 물건명세서를 발급받아 권리관계와 현황을 재차 확인하세요.

리스크 점검
본 물건은 6회 유찰로 최저가가 매우 낮지만, 이는 시장에서의 매력도와 반비례하는 리스크가 있습니다. 특히 임차권등기가 존재하므로 낙찰 후 명도 절차가 지연될 수 있으며, 소유권 이전 등기까지 시간이 더 소요될 수 있습니다. 또한 대위변제나 추가 권리 변동이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 말소기준권리를 기준으로 임차인 보호 여부를 판단해야 하며, 임차인이 확정일자와 전입신고를 완료한 상태라면 낙찰자가 임대인 지위를 승계해야 할 수 있습니다. 이외에도 관리비 미납, 재산세 정산, 명도 소송 비용 등 예상치 못한 지출이 발생할 수 있으므로, 반드시 변호사나 경매 전문가의 검토를 받으시길 권장합니다.