경남 산청군 금서면 토지경매 6회 소액투자 입찰전점검 2024타경398

사건개요
· 사건번호: 2024타경398
· 소재지: 경상남도 산청군 금서면 신아리 1008-50
· 토지면적: 2,994.45평 (약 9,900㎡)
· 감정가: 791,920,000원
· 최저매각가: 207,597,000원 (감정가 대비 약 26%)
· 유찰횟수: 6회
· 매각기일: 2026.07.06 (입찰 7일 전 기준)
· 물건종류: 토지 (전, 답, 임야 등 용도 확인 필요)

물건 정보
경상남도 산청군 금서면 신아리 1008-50번지에 위치한 토지입니다. 총 면적 2,994.45평으로 상당히 넓은 규모이며, 감정가 7억9천만 원 대비 최저매각가가 2억7백만 원 수준으로 6회 유찰되어 낙찰가가 크게 낮아졌습니다. 토지의 세부 용도지역과 지목은 등기부등본과 토지대장을 통해 반드시 확인해야 합니다. 인근은 산청군 금서면 소재지로, 지리산 인근에 위치하여 자연환경이 우수한 편입니다. 대략적인 위치는 국도 20호선과 가깝고, 산청읍까지 차량으로 약 15분 거리입니다.

입지 확인 포인트
· 금서면은 산청군의 서부에 위치하며, 지리산 국립공원과 인접하여 전원주택 부지나 귀농귀촌 용도로 관심을 받는 지역입니다.
· 토지 주변은 농경지와 산지가 혼재되어 있으며, 실제 현장 방문 시 진입로 상태와 도로 폭, 차량 통행 가능 여부를 확인해야 합니다.
· 인근에 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 어느 정도 떨어져 있는지 거리를 측정하고, 상수도나 전기, 가스 등 기반시설 인입 가능성도 점검해야 합니다.
· 용도지역이 '계획관리지역' 또는 '농림지역'일 가능성이 높아 건축 가능 여부와 건폐율, 용적률을 사전에 조회해야 합니다.

권리분석 확인 포인트
· 말소기준권리는 근저당권이나 가압류 등으로 설정되어 있을 수 있으며, 유찰이 6회 진행된 점을 고려하면 권리관계가 복잡하지 않을 가능성도 있습니다. 하지만 등기부등본과 주민등록표를 반드시 열람하여 근저당권자, 채권최고액, 가압류, 압류, 지상권 등을 확인해야 합니다.
· 토지의 경우 지상에 건물이나 입목, 농작물 등이 있는지 현장 조사가 필수입니다. 점유자가 있을 경우 명도 문제가 발생할 수 있으므로 점유 관계를 반드시 확인하세요.
· 토지에 대한 임대차 계약이 있는지, 차임이나 보증금이 있는지도 확인해야 합니다. 만약 임차인이 있을 경우 대항력 여부와 우선변제권 행사 가능성을 분석해야 합니다.
· 권리분석은 서류상으로 완벽히 드러나지 않는 부분이 많으므로, 반드시 전문가의 검토를 받으시길 권장합니다.

입찰 전 점검사항
· 매각기일은 2026년 7월 6일로 아직 시간이 있으므로, 등기부등본, 토지대장, 지적도, 현황측량도 등 관련 서류를 충분히 확보하고 분석할 수 있습니다.
· 현장 방문 시 토지의 경계와 지형, 경사도, 배수 상태, 주변 토지와의 관계 등을 직접 살펴보세요. 특히 진입로가 막혀 있거나 협소한 경우 차량 진입이 어려울 수 있습니다.
· 해당 토지의 용도지역과 지구단위계획, 개발제한구역 여부 등 규제 사항을 시청이나 군청에서 확인하세요.
· 유찰 횟수가 많아 최저가가 낮지만, 그만큼 매각 조건이 까다롭거나 권리관계가 복잡할 수도 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.

리스크 점검 문단
본 물건은 6회 유찰된 재진행 사건으로, 감정가 대비 최저가가 26% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 낮은 가격만으로 판단해서는 안 됩니다. 소유권이전 지연, 대위변제나 권리변동, 말소기준권리 외에 임차인, 점유자, 관리비, 명도 문제 등이 등기부와 현장에 완전히 드러나지 않을 가능성이 있습니다. 특히 토지의 경우 지상에 무단 점유자가 있거나, 경계 분쟁, 미납 세금이 붙어 있을 수도 있습니다. 이러한 리스크는 서류만으로 확인이 어려우므로, 반드시 전문가의 정밀 검토와 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.