화성시 삼성1로 근린상가 4회유찰 반값상가 수익형 입찰전점검 2024타경65906

사건개요
· 사건번호: 2024타경65906
· 소재지: 경기도 화성시 삼성1로 144-13, 1층104호
· 용도: 근린상가 (1층)
· 건물면적: 14.88평 (약 49.19㎡)
· 토지면적: 4.89평 (대지권)
· 감정가: 954,000,000원
· 최저매각가격: 229,055,000원 (감정가 대비 약 24%)
· 유찰횟수: 4회
· 매각기일: 2026.07.03 (수원지방법원)

확인된 물건 정보
해당 물건은 경기도 화성시 삼성1로 144-13에 위치한 근린상가 1층 104호입니다. 삼성1로는 동탄신도시 내 주요 도로로, 주변에 상업시설과 주거단지가 혼재되어 있는 지역입니다. 건물은 철근콘크리트조로 추정되며, 1층 상가이므로 도로 접근성이 뛰어난 위치입니다. 감정가 대비 최저매각가격이 24% 수준으로, 4회 유찰된 물건입니다.

입지 확인 포인트
실제 현장 방문을 통해 상권 활성도, 유동인구, 인근 아파트 단지 현황, 대중교통 접근성, 주차 가능 여부 등을 확인해야 합니다. 동탄신도시의 특성상 대규모 아파트 단지와 상업지구가 인접해 있으므로, 배후 수요를 직접 체감해보는 것이 중요합니다. 또한 인근에 경쟁 상가가 있는지, 공실률은 어떠한지도 조사하시기 바랍니다.

권리분석 확인 포인트
법원 경매 정보에는 말소기준권리인 근저당권과 압류 등이 표시됩니다. 이 물건의 경우 4회 유찰된 점을 고려하면 일부 권리 관계가 정리되었을 가능성이 있지만, 반드시 권리분석을 통해 현재 등기부상의 상태를 확인해야 합니다. 특히 근린상가의 경우 임차인이 존재할 수 있으며, 대항력이 있는 임차인은 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 적용받는지 여부를 검토하시기 바랍니다.

입찰 전 점검사항
건물 내부 상태를 직접 눈으로 확인하는 것이 필수적입니다. 현재 점유자가 있는지, 인테리어 상태는 어떤지, 전기·수도·가스 시설이 정상 작동하는지, 관리비나 공과금 체납은 없는지 등입니다. 또한 건축물대장과 실제 평면이 일치하는지, 불법 증축이나 용도 변경이 없는지도 확인해야 합니다. 만약 현재 상가가 영업 중이라면 영업권과 권리금 문제도 고려해야 합니다.

리스크 점검
경매 낙찰 후 소유권 이전까지는 배당 절차 등으로 시간이 소요될 수 있으며, 배당 순위에 따라 예상보다 적은 배당금을 받거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 특히 말소기준권리 이후에 설정된 권리들은 소멸되지 않을 수 있으므로, 등기부 등본과 주민등록표 등을 꼼꼼히 분석해야 합니다. 임차인의 경우 보증금 반환 문제와 명도 소송 가능성도 존재합니다. 이러한 리스크는 서면 자료만으로 완전히 파악하기 어려우므로, 반드시 전문가의 권리분석과 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.