양산 물금읍 부산대학로 근린상가 4회유찰 반값경매 수익형 입찰전점검 권리분석 2025타경10142

사건개요
· 사건번호: 2025타경10142
· 법원: 울산지방법원
· 물건종류: 근린상가
· 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126, 1층104호
· 토지면적: 5.49평 (18.15㎡)
· 건물면적: 29.24평 (96.66㎡)
· 감정가: 1,054,000,000원
· 최저매각가: 253,065,000원 (감정가 대비 24%)
· 유찰횟수: 4회
· 매각기일: 2026.07.02 (입찰 4일 전)
· 용도: 근린생활시설 (상가)

확인된 물건 정보
해당 물건은 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126에 위치한 근린상가 1층 104호입니다. 면적은 전용 29.24평, 대지지분 5.49평이며 감정가 10억 5,400만 원 대비 최저매각가가 2억 5,306만 원으로 76%가량 낮은 수준입니다. 이미 4회 유찰되어 재진행 물건으로 저렴한 가격에 입찰할 기회입니다. 부산대학로 변에 위치하여 도로 접근성이 좋고, 1층 상가이므로 가시성과 출입이 용이합니다.

입지 확인 포인트
물금읍은 양산시의 행정·교육 중심지로, 부산도시철도 2호선 물금역이 인접해 있어 부산 도심 접근이 편리합니다. 부산대학교 양산캠퍼스와 양산부산대학교병원이 근처에 위치하여 대학생과 의료기관 종사자, 환자 방문객 등 유동 인구가 꾸준히 형성되는 지역입니다. 해당 건물이 속한 부산대학로 주변에는 상가와 편의시설이 밀집되어 있어 상권 활성도가 비교적 높은 편입니다. 실제 방문 시 주변 점포의 공실률, 업종 분포, 보행자 흐름 등을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

권리분석 확인 포인트
입찰 전 반드시 등기부등본을 열람하여 말소기준권리를 확인해야 합니다. 근저당권, 가압류, 압류 등 선순위 권리와 후순위 권리를 분석해야 하며, 특히 임차인이 존재하는지 여부가 핵심입니다. 상가임대차보호법에 적용되는 임차인의 경우 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있어 보증금 회수 및 명도 일정에 영향을 줍니다. 현재 원문에는 임차인 정보가 따로 기재되어 있지 않으므로 현장 확인과 권리분석 보고서를 통해 정확한 점유 상황을 파악해야 합니다.

입찰 전 점검사항
· 현장 방문: 건물 내부 상태, 전기·수도·가스 등 설비, 누수나 균열 같은 하자 여부.
· 관리비 체납 여부: 관리사무소 또는 관리인을 통해 확인.
· 점유자 확인: 현재 점유자가 있는 경우 명도 협의 가능성과 비용 산정.
· 세금 체납: 재산세, 종합부동산세 등 미납 여부.
· 인근 시세: 동일 건물 또는 주변 상가의 전세·월세 시세와 비교하여 투자 가치 판단.
· 입찰 보증금: 최저매각가의 10%인 약 2,530만 원 준비.

리스크 점검
경매 물건은 낙찰 후 소유권 이전까지 시간이 소요될 수 있고, 대위변제나 권리변동이 발생할 가능성이 있습니다. 말소기준권리 이후 설정된 권리는 소멸되지만, 임차인의 경우 대항력이 유지되면 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 점유자와의 명도 협의가 길어지면 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 또한 관리비 미납액이 누적되어 있으면 인수해야 할 수도 있습니다. 이러한 리스크는 서류만으로 완전히 확인되지 않는 경우가 많으므로 반드시 전문가의 검토와 상담을 병행하시기 바랍니다.