파주 와동동 힐데스하임케멜라스 오피스텔 2회유찰 반값경매 수익형부동산 입찰전점검 2025타경64917

사건개요
· 사건번호: 2025타경64917
· 물건종류: 오피스텔
· 소재지: 경기도 파주시 와동동 1498, 힐데스하임케멜라스 7층709호
· 토지면적: 2.88평 (9.52㎡)
· 건물면적: 5.55평 (18.35㎡)
· 감정가: 127,000,000원
· 최저매각가: 62,230,000원 (감정가 대비 49%)
· 유찰횟수: 2회
· 매각기일: 2026년 7월 1일
· 매각기관: 고양지원

물건 정보 및 입지 확인
해당 물건은 경기도 파주시 와동동에 위치한 힐데스하임케멜라스 오피스텔의 7층 709호입니다. 건물은 지상 7층 규모로, 7층에 위치하여 채광과 조망이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 오피스텔 전용면적은 5.55평으로 소형 원룸 형태이며, 간이 주방과 욕실이 포함된 구조입니다. 감정가 1억 2700만 원 대비 최저매각가 6223만 원으로 49% 수준이며, 이미 2회 유찰되어 추가 유찰 가능성도 있으나 현재 가격대는 시세 대비 낮은 편입니다. 와동동 일대는 파주시의 생활권 중심에 속하며, 인근에 파주시청, 파주경찰서, 대형마트, 병원 등 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 교통은 경의중앙선 금촌역까지 버스로 10분 내외이며, 주요 버스 노선이 지나고 있습니다. 오피스텔이므로 수익형 부동산으로 접근할 경우 인근 임대 시세를 별도로 조사해보시기 바랍니다.

권리분석 확인 포인트
경매 입찰에서 권리분석은 필수입니다. 등기부등본을 열람하여 말소기준권리, 선순위 임차인 유무, 근저당권, 가압류, 압류 등의 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. 본 물건은 오피스텔로 상가건물임대차보호법 적용을 받을 가능성이 있어, 주택임대차보호법과 다른 보호 범위를 가집니다. 임차인이 존재할 경우 확정일자, 전입신고일, 보증금 규모를 면밀히 분석해야 하며, 배당 순위에서 불이익이 없도록 주의해야 합니다. 말소기준권리는 최선순위 근저당권 설정일을 기준으로 하며, 그 이후 설정된 권리는 대부분 말소되지만 임차권의 경우 대항력 요건을 충족하면 배당에서 보증금 일부를 우선 변제받을 수 있습니다. 점유자의 실제 거주 여부와 주민등록등본을 통해 권리 관계를 재확인하는 것이 중요합니다. 이 과정에서 예상치 못한 권리 변동이 드러날 수 있으므로, 반드시 전문가의 권리분석을 받으시길 권장합니다.

입찰 전 점검사항
입찰 전에는 현장 방문을 통해 현재 점유 상태, 관리 상태, 하자 여부를 육안으로 확인하십시오. 7층 709호의 문 앞 상태, 복도 청결도, 공용 부분의 유지보수 상태를 살펴보고, 건물 내 엘리베이터 유무와 작동 여부도 점검하세요. 관리사무소를 방문하여 관리비 체납 여부, 장기수선충당금 적립 상황, 층간 소음이나 민원 발생 이력을 문의하십시오. 오피스텔의 경우 개별 계량기(전기, 수도, 가스)가 정상 작동하는지 확인하고, 인터넷 및 통신 시설 상태도 알아두는 것이 좋습니다. 법원 경매는 현재 점유자가 협조하지 않을 수 있으므로, 명도 과정이 필요하다면 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 입찰 보증금은 최저매각가의 10%인 약 622만 원이며, 낙찰 후 잔금 기일까지 자금을 준비하셔야 합니다. 매각기일은 2026년 7월 1일이므로 입찰 방법(법원 인터넷 경매 또는 직접 방문)을 사전에 숙지하시기 바랍니다.

리스크 점검
경매 낙찰 후 소유권이전 등기는 법원의 배당 절차에 따라 수주에서 수개월까지 지연될 수 있습니다. 등기부상 권리 변동(대위변제, 새로운 가압류 등)이 발생할 가능성도 있습니다. 말소기준권리 분석이 잘못되면 낙찰자가 기존 채무를 인수해야 할 수도 있습니다. 임차인이 있는 경우 명도 합의가 어려울 수 있으며, 강제명도 소송을 진행해야 한다면 최대 1년 이상 소요될 수 있고 추가 비용이 발생합니다. 관리비 체납액은 매각물건명세서에 일부 기재되지만, 실제 체납액이 더 클 수 있으므로 관리사무소 직접 확인이 필수입니다. 이러한 리스크는 등기부등본과 현장 조사만으로 완전히 파악되지 않습니다. 따라서 부동산 경매 전문가의 검토와 상담을 통해 입찰 전에 충분히 검토하시길 권장합니다.